Las Comunidades de Propietarios necesitan herramientas eficaces para luchar contra los propietarios morosos y defenderse frente a los impagos.
Como recoge el Focus on Spanish Society de 2021, casi dos tercios de la población total (65%) residente en España vive en pisos. Esto supone que viven en un régimen de Comunidad de Propietarios con unas relaciones de interdependencia.
El artículo 9.1 e) Ley de Propiedad Horizontal establece que 1. Son obligaciones de cada propietario: (…) e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización(…)
Estamos de acuerdo en que uno de los mayores problemas de vivir en comunidad es el incumplimiento de contribuir al pago de los gastos comunes por otros comuneros ya que el impago de esas cuotas hace que las obras o pagos pendientes de las fincas recaigan sobre los hombros de los demás vecinos.
¿Qué hacen tradicionalmente las comunidades de propietarios para cobrar las cuotas a los propietarios morosos?
Los pasos que tradicionalmente dan los Administradores de Fincas y Presidentes para reclamar impagos en comunidades de propietarios son los siguientes:
- Convocar y celebrar una Junta de Propietarios en la que se liquida la deuda
- Notificar el acta al propietario moroso
- Enviar un burofax de reclamación extrajudicial al propietario moroso
- Emitir un certificado de la deuda liquidada y aprobada en Acta
- Acudir a la vía judicial aportando la anterior documentación
Además, la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, modificó el artículo 21 de la Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal al objeto de facultar a las comunidades a adoptar medidas frente a la morosidad. En concreto se permite a la junta de propietarios a acordar medidas disuasorias como la privación temporal del uso de servicios o instalaciones.
Sin embargo, en ocasiones, a pesar de llevar a cabo todas esas acciones, la Comunidad de Propietarios no consigue cobrar los impagos de los propietarios morosos.
La inclusión de los propietarios morosos en el fichero de RIJ es la solución a los impagos en las comunidades de vecinos
La eficacia en el recobro de los ficheros de morosos está avalada por el sector bancario y financiero ¿por qué no replicar el modelo para recuperar los impagos de las comunidades de propietarios?
En Registro de Impagados Judiciales (RIJ), el fichero de morosidad de la Abogacía española, cualquier autónomo, pyme y entidad bancaria o financiera, a través de su abogado, puede aportar, publicar y consultar información sobre incumplimientos de obligaciones de pago en fase prejudicial o judicial por tanto, su uso por las comunidades de propietarios constituye una herramienta de apoyo, un potenciador de la labor de los Administradores de Fincas y al servicio de estos, que supone un valor añadido en las tradicionales gestiones de reclamación de créditos frente a los propietarios morosos, aumentando su tasa de recobro.
El fichero de morosidad de la Abogacía está conectado con el sistema financiero y con el tejido empresarial del país a través dos empresas líderes en el sector de la información comercial, el riesgo y la morosidad: INFORMA D&B y EXPERIAN BUREAU DE CREDITO.
Estar incluido en un fichero como el Registro de Impagados Judiciales mejora cualquier proceso de rating o scoring con información clave hasta ahora no disponible en el mercado y con origen en una fuente absolutamente fiable como son los despachos de abogados o los Administradores de Fincas.
El afectado para salir del fichero, recuperando su capacidad de financiación y de contratación con terceros, deberá ponerse en contacto con el abogado- Administrador de fincas que ha comunicado la deuda y proceder a pagarle.
La plataforma te permite, además, efectuar la reclamación desde cualquier dispositivo electrónico, sin moverte del despacho, lo que te permitirá ahorrar tiempo y dinero.
Usando el fichero de morosidad de la Abogacía española la Comunidad de Propietarios puede resolver su problema de impagos.
¿Son legales ficheros de morosidad para cobrar impagos?
Solemos tener la percepción errónea de que la inclusión en un fichero de morosos menoscaba el derecho al honor del deudor, que vulnera derechos fundamentales y en general que estos ficheros son una forma de presión ilegítima para conseguir el cobro.
Sin embargo, la naturaleza de este tipo de ficheros se encuentra legitimada por la legislación, tanto a nivel comunitario como nacional, en la existencia de un interés legítimo específico de quién tiene derecho a conocer quién no paga porque de forma injustificada no quiere pagar o quién no paga por ser insolvente.
El artículo 20 de la Ley Orgánica de Protección de datos presume lícito el tratamiento de datos personales relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias por los Sistemas de Información Crediticia siempre que se cumplan una serie de requisitos.
La Jurisprudencia de nuestros Tribunales entiende que estos ficheros participan de la salvaguarda del sistema financiero, aportando una información muy valiosa al conjunto de operadores económicos presentes en el mercado. A nadie escapa que determinadas entidades, sobre todo dedicadas al sector financiero dentro de cuya actividad incluyen la prestación de crédito, necesitan de manera previa a la concesión de líneas de financiación, realizar un estudio y análisis de riesgos aparejados a dichas operaciones, por lo que este tipo de ficheros contribuyen a generar la confianza requerida para el óptimo devenir de los mercados.
Además de los grandes grupos financieros, son las pequeñas y medianas empresas, las beneficiadas de la existencia de recursos como los ficheros de cumplimiento de obligaciones dinerarias, pues les nutre de datos cuya indisponibilidad podría abocarle al sufrimiento de importantes pérdidas (en ocasiones, insalvables) en casos de insolvencia más o menos generalizada de clientes o proveedores.
La propia Agencia Española de Protección de Datos (“AEPD”), en su Resolución de 22 de enero de 2001, indica que “este tipo de ficheros contribuye, sin duda, a la salvaguarda del sistema financiero y de la economía en general por cuanto van a permitir a las entidades financieras, por un lado, conocer la solvencia de sus clientes y quiénes de estos clientes o potenciales clientes han incurrido en morosidad y por qué cuantía y, por otro, proporcionar igual conocimiento a las empresas, sobre todo a las pequeñas y a las medianas a las que una situación de incumplimiento de sus clientes pudiera arrastrar a situaciones irreparables con grave quebranto, no sólo económico, sino también incluso social”.
Si se cumplen las exigencias normativas y jurisprudenciales con celo, la comunicación de datos relativos al incumplimiento de obligaciones dinerarias es un método de cobro legal cuya eficacia está más que avalada por el sector financiero.
¿Cómo reclamar las cuotas de comunidad a los propietarios morosos en el RIJ? una solución legal, fácil y efectiva
Las comunidades de propietarios y los administradores de fincas pueden usar el fichero de morosos RIJ para publicar datos de cuotas impagadas de comunidad que estén en cualquier fase (extrajudicial, judicializadas o ya reconocidas en una resolución judicial firme), incluso en ejecución.
Para ello al convocar la Junta General de Propietarios han de incluir en el orden del día la autorización al presidente para comunicar los datos de los propietarios morosos al fichero RIJ.
Esta medida se puede incluir en los estatutos de la comunidad y en los reglamentos de régimen interno y así afectarían automáticamente también a futuros propietarios, pero no son retroactivas.
El Tribunal Supremo ha aclarado en sus recientes Sentencias de diciembre de 2022 que para presumir licito el tratamiento de datos personales en un fichero de morosos es preceptivo dar cumplimiento a las tres obligaciones legales exigidas por el régimen legal establecido por la LOPD 3/2018: Requerir de pago al deudor de forma recepticia, advertirle de la inclusión en el fichero RIJ y notificarle la inclusión de sus datos concediéndole el plazo legal para el ejercicio de derechos ARSOL.
Dando cumplimiento a los requisitos legales y jurisprudenciales el RIJ ha implementado dos funcionalidades distintas para recuperar de forma eficaz los impagos de las cuotas de comunidad de propietarios:
- La reclamación y publicación por vía certificada (para reclamar deudas tanto prejudiciales como judiciales) desde 29,90€
- La publicación de deuda judicializada (solo para deudas judicializadas) de forma totalmente gratuita.
La diferencia entre ambos servicios es que en el servicio de publicación de deuda judicializada las notificaciones al deudor, previas a su inclusión en el fichero, exigidas por ley, se realizan a través del órgano judicial, en lugar de enviarse por medios certificados, incluyendo el letrado la cláusula de advertencia de inclusión en el Fichero en sus escritos judiciales (demanda ordinaria, monitorio, demanda de ejecución…).
Usando el servicio de reclamación y publicación por vía certificada ofrecido por el RIJ, el Administrador de fincas no tendrá que enviar el tradicional burofax de reclamación extrajudicial al propietario moroso ya que nosotros, por un precio similar, enviaremos por burofax el requerimiento de pago con la advertencia de inclusión en el fichero de morosidad de la Abogacía al propietario moroso de manera que además de garantizar la buena fe del reclamante de cara a las costas de un futuro procedimiento, la comunidad obtiene, en caso de persistir el impago, la publicación de los datos del deudor en el fichero RI y la consiguiente puesta a disposición de la información publicada en el mismo, al mercado privado de empresas, autónomos, particulares, así como hasta 25.000 oficinas bancarias y entidades financieras, de forma eficaz, a través de nuestro socio estratégico, INFORMA D&B y de la Mercantil EXPERIAN BUREAU DE CRÉDITO, S.A, lo que mejora exponencialmente la tasa de recobro.
Usando el servicio gratuito de publicación judicializada la comunidad acreedora conseguirá acortar los tiempos del procedimiento judicial, o en su caso, agilizar la ejecución.
En definitiva, el RIJ mejora en todos los aspectos el proceso de recobro de cuotas de comunidad:
- Se dinamiza el proceso de aprobación por las comunidades de propietarios de las actuaciones a realizar contra un vecino moroso.
- Se acelera el procedimiento y la comodidad en la reclamación, realizándose los trámites de manera inmediata conforme se facilita la información de impago cómodamente mediante la web.
- Se mejora la eficacia en el cobro, contando con el procedimiento usado por bancos y grandes compañías financieras y de telecomunicación, cual es el de los ficheros de morosidad.
- Se reducen los costes, por cuanto los precios del servicio postal se han adaptado, necesariamente, a las posibilidades de las comunidades de propietarios y el servicio de publicación judicial es totalmente gratuito.
Conclusión
El RIJ ofrece un sistema de recobro y de consulta, fácil de usar y que puede reportar grandes beneficios y tener un impacto muy positivo en el día a día de las Comunidades de propietarios y hacer la vida de los vecinos más satisfactoria.
¿Cómo acceder?
Puedes acceder a través de la web www.registrodeimpagadosjudiciales.es o a través del portal de servicios RedAbogacía.
¿Cómo saber más?
Para saber más puedes ponerte en contacto con Reyes Rodríguez Zarza, Responsable Jurídico (reyes@registrodeimpagadosjudiciales.es)
Así mismo puedes consultar la web www.registrodeimpagadosjudiciales.es y su centro de ayuda.